La propiedad A vende nueve de diez noches disponibles. La B vende 15 de 30. La media del 90% y el 50% da un 70%, pero la cartera solo vendió 24 de 40 noches: un 60%. La media simple dio demasiado peso al inventario pequeño.
Calcula los ratios conjuntos a partir de los totales. El principio también se aplica al ADR, al RevPAR y al margen, pero cada uno utiliza un denominador distinto. No existe un único peso adecuado para todas las métricas.
Aplica este método a tus propios registros: explorar la calculadora de beneficio operativo de Airbnb.
Una definición clara de la métrica o cuestión operativa.
Un cálculo que puedes reproducir con tus propios datos.
Los límites necesarios para interpretar bien el resultado.
Empieza con registros comparables
Utiliza el mismo periodo, política de disponibilidad y moneda. En el ejemplo, A genera 900 € de alojamiento y B, 2.100 €. Se excluye la limpieza cobrada de las métricas de alojamiento para que las tarifas signifiquen lo mismo en ambas propiedades.
Una vivienda que solo estuvo abierta diez noches aporta esas diez noches disponibles. No le asignes 30 porque el mes tenga 30, ni omitas silenciosamente los costes operativos de una propiedad cerrada al calcular el beneficio.
| Propiedad | Disponibles | Vendidas | Ingresos de alojamiento |
|---|---|---|---|
| A | 10 | 9 | 900 € |
| B | 30 | 15 | 2.100 € |
| Total | 40 | 24 | 3.000 € |
Calcula cada ratio con su propio denominador
La ocupación es 24 ÷ 40 = 60%. El ADR es 3.000 € ÷ 24 = 125 €. El RevPAR es 3.000 € ÷ 40 = 75 €. La identidad 125 € × 60% = 75 € permite comprobar la coherencia porque las tres métricas comparten el mismo alcance.
Los ADR individuales son 100 € y 140 €. Su media simple, 120 €, infravalora el ADR conjunto porque se vendieron más noches a la tarifa alta. Pondera el ADR por noches vendidas, no por disponibles.
RevPAR = ingresos de alojamiento totales / noches disponibles totales. Multiplica la ocupación por 100 para mostrarla como porcentaje.
Pondera el margen por los ingresos
En un ejemplo independiente de margen, A conserva 300 € de 1.000 € de ingresos operativos y B conserva 1.800 € de 3.000 €. Sus márgenes son 30% y 60%. El resultado conjunto es 2.100 € ÷ 4.000 € = 52,5%, no 45%.
A diferencia del ADR, estos ingresos pueden incluir la limpieza cobrada. Usa la misma cobertura de costes y distribuye los gastos compartidos con una regla explícita. Mantén visibles los costes sin asignar en vez de eliminarlos del análisis.
Distingue denominadores cero y datos pendientes
Una propiedad con noches disponibles y ninguna venta aporta inventario e ingresos de alojamiento cero a la ocupación y al RevPAR conjuntos. Su ADR individual no está definido. Aporta cero noches vendidas al denominador del ADR conjunto, no un ADR ficticio de cero.
Si toda la cartera tiene cero noches vendidas, el ADR conjunto tampoco está definido. La ausencia de datos no equivale a un cero real: marca el informe como incompleto hasta saber cuál es el caso.
Conserva el detalle junto al resultado consolidado
El ADR conjunto puede mejorar porque una vivienda cara concentra una proporción mayor de las reservas, aunque ninguna cambie su tarifa. Es un cambio en la composición de las ventas, no una mejora demostrada del precio en todas las propiedades.
Revisa el conjunto y cada alojamiento. Utiliza una comparación coherente de propiedades para separar los cambios individuales de los cambios en su peso dentro de la cartera.
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Respuestas claras y sin jerga
¿Puedo promediar los porcentajes mensuales para obtener el anual?
Utiliza los totales anuales. Los meses pueden tener ingresos y noches disponibles diferentes, por lo que la media simple suele dar un ratio incorrecto.
¿Qué peso utilizo para el ADR?
Las noches vendidas. Es equivalente a dividir los ingresos totales de alojamiento entre las noches vendidas totales.
¿Qué peso utilizo para el margen?
Los ingresos bajo una misma definición. Divide el beneficio operativo total entre los ingresos operativos totales.
¿Puedo sumar importes en distintas monedas?
No directamente. Conviértelos con un método documentado y coherente antes de consolidar las métricas monetarias.
Cómo hemos preparado esta guía
Cada ejemplo parte de los ingresos de alojamiento registrados, las estancias completadas y los costes operativos. Los cálculos muestran sus datos de entrada, los ingresos por limpieza se separan cuando es necesario para poder comparar y ningún dato externo de ingresos se presenta como un resultado esperado.
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