¿Cuál es la respuesta directa?
Si sale adelante, un 10 % de IVA sobre lo que paga el huésped o sale de tu margen o va a tu precio. Si lo absorbes entero, te quita un 9,09 % de los ingresos y, como tus costes no bajan con él, se lleva una parte mucho mayor del beneficio: en nuestro ejemplo, un 30 %. Repercutirlo entero significa subir un 10 % el precio al huésped. Casi todos acabaréis en un punto intermedio, así que calcula los tres escenarios antes del 1 de diciembre.
Hoy, exento de IVA: 2.400 € de ingresos, 1.680 € de costes operativos, 720 € de beneficio operativo (30 % de margen). Absorbes el IVA (mismos precios al huésped): ingresos sin IVA 2.181,82 €, mismos costes, beneficio 501,82 €. Margen del 23 %. Beneficio −30,3 %. Lo repercutes (precios +10 %): ingresos sin IVA de nuevo 2.400 €, si las reservas aguantan. Antes de cualquier IVA que puedas deducirte de tus propios gastos. Pregunta a tu asesor.
Utiliza tus propios registros y comprueba los supuestos antes de tomar una decisión.
Ver el método y las instrucciones del archivo →Pocas veces un cambio fiscal ha ido tan rápido. El Gobierno publicó la medida el 30 de septiembre, el Congreso tumbó el decreto el 2 de octubre y el 7 de octubre se publicó uno nuevo con el mismo contenido fiscal. Si se convalida, se aplica a estancias desde el 1 de diciembre, en plena temporada de reservas para el puente de diciembre, Navidad y el invierno de sol.
Este artículo no te explica cómo presentar el IVA. Te enseña a medir lo que el cambio hace al beneficio de tu alquiler, para que la conversación con tu asesor empiece con números.
Aplica este método a tus propios registros: aplicar el método con la calculadora gratuita.
Una definición clara de la métrica o cuestión operativa.
Un cálculo que puedes reproducir con tus propios datos.
Los límites necesarios para interpretar bien el resultado.
¿A quién afectaría?
Según el texto publicado, desde el 1 de diciembre de 2026 dejaría de estar exento de IVA el alquiler de viviendas amuebladas cuando se cumplan las dos condiciones:
- la estancia es de 30 noches o menos, y
- la vivienda no es la vivienda habitual del arrendador.
Ese alquiler tributaría al 10 %, el mismo tipo reducido que ya pagan los hoteles. Los alquileres con servicios propios de la hostelería, como la limpieza durante la estancia o el cambio de ropa, ya tributaban al 10 % y siguen igual.
| Situación | Hoy | Desde el 1 dic. 2026, si se convalida |
|---|---|---|
| Piso turístico, estancia de 7 noches, sin servicios hoteleros | Exento | 10 % de IVA |
| Piso turístico con servicios hoteleros | 10 % de IVA | 10 % de IVA |
| Vivienda amueblada, estancia de 45 noches | Exento, si cumple requisitos | Exento, si cumple requisitos |
| Habitaciones en la vivienda habitual del propietario | Exento | Exento |
El mismo decreto permite además a los ayuntamientos de zonas de mercado residencial tensionado aplicar un recargo en el IBI de las viviendas de uso turístico. Sería un coste fijo más, distinto del IVA.
Qué le hace a tu beneficio absorber el IVA
En Airbnb y Booking el precio es lo que paga el huésped. Si el 10 % de IVA tiene que salir de un precio que no cambias, lo que te quedas baja en una proporción de 1 ÷ 1,10:
- 100 € que paga el huésped = 90,91 € para ti + 9,09 € de IVA.
Ese 9,09 % de los ingresos sale directamente del beneficio, porque la limpieza, los suministros, las comisiones y la comunidad no bajan. Con un margen operativo del 30 %, una caída de 9,09 puntos de ingresos se lleva casi un tercio del beneficio.
| Margen de partida | Margen tras absorber el 10 % de IVA | Variación del beneficio |
|---|---|---|
| 40 % | 34,0 % | −22,7 % |
| 30 % | 23,0 % | −30,3 % |
| 20 % | 12,0 % | −45,5 % |
Cuanto más bajo es tu margen hoy, más duele. Si no sabes cuál es, esa es la primera cifra que necesitas (cómo calcular el margen operativo).
Qué pasa si lo repercutes
Para mantener tus ingresos sin IVA, el precio al huésped sube un 10 %: 100 € pasan a 110 €. Que funcione depende de tu mercado y de la temporada. Un 10 % más en un agosto de costa lleno puede ni notarse. En un enero tranquilo puede costarte reservas.
Dos cosas suavizan la comparación:
- Tu competencia tendría la misma regla. Los pisos turísticos de tu edificio y de tu ciudad pagarían el mismo 10 % en estancias de hasta 30 noches.
- Los hoteles ya lo cobran. El cambio estrecha una diferencia de precio en lugar de abrir una nueva.
Antes de subir precios, revisa tu punto de equilibrio y tu precio mínimo con las nuevas cifras. Tu suelo de precio sube con la misma lógica.
Tres preguntas para tu asesor
- ¿Puedo deducirme el IVA de mis gastos? Quedar sujeto a IVA puede permitir deducir el IVA soportado en gastos relacionados, como las facturas de limpieza, los consumibles o las comisiones de las plataformas, según las reglas que te apliquen. Eso compensaría parte del impacto. Cuánto, depende de tu situación, y es la pregunta más importante.
- ¿Qué pasa con las reservas confirmadas antes del 1 de diciembre para estancias posteriores? Los especialistas señalan que el decreto no prevé un régimen transitorio específico para el IVA, así que se aplican las reglas generales de devengo y de cobros anticipados. No des nada por hecho.
- ¿Cómo debe aparecer el IVA en cada plataforma? Que el IVA vaya incluido en el precio por noche o se añada como impuesto aparte puede cambiar sobre qué se calcula la comisión de la plataforma. Revisa la configuración de cada canal con tu asesor antes del 1 de diciembre. Algunos despachos recomiendan, además, planificar ya el alta en IVA y el sistema de facturación.
Calcúlalo antes del 1 de diciembre
- Coge tus últimos 12 meses: ingresos, costes operativos y beneficio operativo de cada mes.
- Calcula el escenario "absorbo": ingresos ÷ 1,10, mismos costes.
- Calcula el escenario "repercuto": mismos ingresos sin IVA, y estima cuántas reservas podrías perder.
- Calcula un escenario intermedio, por ejemplo subir un 5 %.
- Mira aparte los meses de invierno: es donde el margen es más fino.
- Si las estancias de más de 30 noches son una opción para ti, compáralas también (turístico o de temporada este invierno).
Explora preguntas relacionadas
Respuestas claras y sin jerga
¿Ya está en vigor el IVA del 10 % en los pisos turísticos?
El decreto que lo incluye, el Real Decreto-ley 29/2026, está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, y el cambio de IVA se aplicaría desde el 1 de diciembre de 2026. Todavía tiene que convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso en los 30 días siguientes a su aprobación, previsiblemente a principios de noviembre. Si no se convalida, decae.
¿Afecta a todos los alquileres turísticos?
Tal como está redactado, afecta a las estancias de hasta 30 noches en viviendas amuebladas que no son la vivienda habitual del arrendador. Las estancias más largas y las habitaciones en la vivienda habitual del propietario quedan fuera. Los alquileres con servicios hoteleros ya tributaban al 10 %.
¿Tengo que subir los precios ya?
Calcula primero los escenarios y espera a la convalidación antes de cambiar los precios de las estancias desde el 1 de diciembre. Subir pronto el precio de fechas que podrían seguir exentas te costaría reservas para nada.
¿Airbnb o Booking ingresarán el IVA por mí?
No lo des por hecho. El IVA del alojamiento es obligación del arrendador salvo que una regla concreta diga otra cosa. Pregunta a tu asesor y revisa la información de cada plataforma.
¿Y el recargo del IBI?
El decreto permite a los ayuntamientos de zonas tensionadas aplicar un recargo en el IBI de las viviendas de uso turístico. Depende de que tu ayuntamiento lo apruebe. Si lo hace, súmalo a tus costes fijos.
Referencias para comprobar el método
Fuentes consultadas el 18 de octubre de 2026. Los ejemplos y métodos de análisis son propios.
- BOE: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre — Texto oficial consultado para comprobar el alcance, el tipo reducido y las fechas de la medida.
- Notarías Barcelona, "Real Decreto-ley 29/2026: novedades fiscales en vivienda, alquiler y plusvalía" — Fuente consultada para comprobar el contenido.
- Escura, "El alquiler turístico y de corta estancia tributará al 10 % de IVA" — Fuente consultada para comprobar el contenido.
- Forbes España, "Gobierno impone IVA del 10% a pisos turísticos y recargos en el IBI" (primer decreto, 30 de septiembre de 2026) — Fuente consultada para comprobar el contenido.
- elDiario.es, "El Gobierno impone un 10% de IVA a los pisos turísticos y permitirá que los Ayuntamientos dupliquen su IBI" — Fuente consultada para comprobar el contenido.
- Dylan Tarín, "Cae el decreto de vivienda: el IVA del 10% a los pisos turísticos no llega (de momento)" — Fuente consultada para comprobar el contenido.
- Wolorent, "Nuevo decreto de vivienda 2026: qué está en vigor y cómo afecta a los propietarios" — Fuente consultada para comprobar el contenido.
Cómo hemos preparado esta guía
La tabla de márgenes aplica un 10 % de IVA a un precio al huésped sin cambios y mantiene constantes los costes, antes de cualquier IVA deducible de tus gastos. El efecto real depende de tu situación fiscal, tus precios y la demanda. Hostpartner es una herramienta de análisis operativo y no presta asesoramiento fiscal ni legal. Confirma tus obligaciones con un asesor cualificado.
Haz los escenarios con tus números reales.
La calculadora gratuita de Hostpartner muestra ingresos, costes, beneficio operativo y margen de cada mes para hasta siete viviendas. No calcula el IVA: registra los ingresos de alojamiento sin el IVA que cobras para Hacienda y verás tu beneficio operativo en cada escenario. El archivo está en inglés.
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Margen operativo