¿Cuál es la respuesta directa?
La ocupación de equilibrio es el porcentaje de noches que tienes que vender en un mes para cubrir los costes operativos de ese mes. Calcula lo que deja cada noche vendida después de la comisión y de los costes de cada estancia (su contribución) y divide tus costes fijos mensuales entre esa cifra. Con los mismos datos sale la cifra inversa: el precio medio mínimo que necesitas con la ocupación que esperas de verdad.
Contribución por noche = Precio × (1 − comisión) − coste por estancia ÷ noches medias por estancia Noches de equilibrio = Costes fijos mensuales ÷ contribución por noche Precio medio mínimo = (Costes fijos mensuales ÷ noches esperadas + coste por estancia ÷ noches medias por estancia) ÷ (1 − comisión)
Utiliza tus propios registros y comprueba los supuestos antes de tomar una decisión.
Ver el método y las instrucciones del archivo →La temporada baja es cuando esta cifra se gana el sueldo. En octubre y noviembre aparecen los huecos, las herramientas de precios dinámicos empiezan a sugerir tarifas más bajas y cada descuento parece buena idea. Los datos de AirROI de 2026 explican por qué conviene ir con cuidado: de 83.892 anuncios que siguió en EE. UU., el anfitrión típico subió precios un 12 % y aun así perdió un 18,3 % de noches reservadas, y el 47 % ingresó menos que el año anterior. Este año lo que ha hecho daño es el volumen, no el precio, y en invierno el volumen es más escaso.
Saber tu punto de equilibrio convierte "¿bajo el precio?" en una cuenta en lugar de una corazonada.
Aplica este método a tus propios registros: aplicar el método con la calculadora gratuita.
Una definición clara de la métrica o cuestión operativa.
Un cálculo que puedes reproducir con tus propios datos.
Los límites necesarios para interpretar bien el resultado.
Paso 1: separa costes fijos y costes por estancia
Los costes fijos se pagan tengas una reserva o veinte. Los costes por estancia aparecen cada vez que sale un huésped.
| Fijos al mes (ejemplo) | € | Por estancia (ejemplo) | € |
|---|---|---|---|
| Suministros (media de invierno) | 180 | Limpieza y lavandería | 55 |
| Internet | 35 | Consumibles (amenities, café, papel) | 8 |
| Seguro | 30 | ||
| Comunidad de propietarios | 90 | ||
| Software de precios y mensajes | 25 | ||
| Reserva de mantenimiento | 80 | ||
| IBI, parte mensual | 40 | ||
| Total fijos | 480 | Total por estancia | 63 |
Son cifras de ejemplo para un piso de un dormitorio. Usa tus registros y no te dejes los pequeños: muchos anfitriones dejan de contar después de la limpieza. La lista completa está en gastos de un alquiler vacacional.
Dos decisiones son tuyas. La primera, si incluyes la cuota de la hipoteca. El equilibrio operativo no la incluye; el equilibrio de caja, sí. Abajo verás los dos. La segunda, la comisión. El ejemplo usa la comisión única del 15,5 % de Airbnb, aplicada al precio total que paga el huésped, incluida la tarifa de limpieza si la cobras aparte.
Paso 2: calcula lo que te deja una noche vendida
Con una estancia media de 3 noches, los 63 € por estancia son 21 € por noche.
Con un precio de 90 € por noche:
- Comisión: 90 € × 15,5 % = 13,95 €
- Costes por estancia, por noche: 21 €
- Contribución por noche: 90 € − 13,95 € − 21 € = 55,05 €
Esos 55,05 € son lo que cada noche vendida aporta para pagar los fijos y, después, para tu beneficio. Beneficio por estancia explica la misma idea reserva a reserva.
Paso 3: divide y obtén tu equilibrio
480 € ÷ 55,05 € = 8,7 noches. En un mes de 30 noches, un 29 % de ocupación.
| Precio por noche | Contribución por noche | Noches de equilibrio | Ocupación de equilibrio |
|---|---|---|---|
| 100 € | 63,50 € | 7,6 | 25 % |
| 90 € | 55,05 € | 8,7 | 29 % |
| 80 € | 46,60 € | 10,3 | 34 % |
| 72,19 € | 40,00 € | 12,0 | 40 % |
Léela de abajo arriba y verás qué hace de verdad una bajada de precio: pasar de 90 € a 80 € es un 11 % menos de precio, pero sube un 18 % las noches que necesitas solo para no perder.
¿Qué cambia si incluyes la hipoteca?
Todo. Suma una cuota de 650 € al mes y los fijos pasan a 1.130 €.
1.130 € ÷ 55,05 € = 20,5 noches, un 68 % de ocupación.
El mismo piso que necesita 9 noches para cubrir lo que cuesta funcionar necesita 21 para cubrir eso y además el préstamo. Esa diferencia explica por qué tantos propietarios sienten que "en invierno pierden dinero" mientras sus cifras operativas siguen en positivo. Las dos cosas pueden ser verdad. El beneficio operativo te dice si el negocio de alquiler funciona; el equilibrio de caja, si paga la vivienda.
La calculadora de Hostpartner mide el beneficio operativo y deja fuera la financiación a propósito, para no mezclar las dos preguntas. Haz la versión de caja aparte si el préstamo pesa en tu decisión, que suele pesar.
¿Hasta dónde puedes bajar el precio este invierno?
Da la vuelta a la fórmula. En lugar de preguntar cuántas noches necesitas, pregunta qué precio medio necesitas para las noches que de verdad puedes vender.
Si esperas 12 noches reservadas en enero:
(480 € ÷ 12 + 21 €) ÷ 0,845 = 72,19 €
Ese es tu suelo del mes. Vender por debajo de media significa que enero pierde dinero en términos operativos, por muy lleno que parezca.
| Noches esperadas en el mes | Precio medio mínimo |
|---|---|
| 10 | 81,66 € |
| 12 | 72,19 € |
| 15 | 62,72 € |
Dos consecuencias prácticas:
- El suelo es una media del mes, no una regla para cada noche. Un martes flojo puede ir por debajo si un sábado fuerte va por encima.
- Si esperas pocas noches, el suelo sube, no baja. Justo lo contrario del instinto de temporada baja de descontar más.
La trampa: la noche suelta en temporada baja
Los costes por estancia no encogen con la estancia. Una reserva de una noche lleva una rotación entera.
A 90 € la noche:
| Duración de la estancia | Coste por estancia, por noche | Contribución por noche |
|---|---|---|
| 1 noche | 63,00 € | 13,05 € |
| 2 noches | 31,50 € | 44,55 € |
| 3 noches | 21,00 € | 55,05 € |
Una noche suelta a 90 € aporta por noche más o menos una cuarta parte de lo que aporta una estancia de tres. Llenar huecos con noches sueltas puede hacer que el calendario parezca sano mientras el mes casi no se mueve. Antes de bajar la estancia mínima, mira la contribución, no la ocupación. Estancias cortas frente a largas lo desarrolla.
A veces la noche suelta sí compensa: la noche huérfana entre dos reservas que se quedaría vacía, sobre todo si puedes hacer coincidir la limpieza con la siguiente llegada. Lo importante es saber cuánto deja antes de decir que sí.
El suelo absoluto
Queda una cifra más: el precio por debajo del cual una noche no cubre ni sus propios costes variables. En el ejemplo, 21 € ÷ 0,845 = 24,85 €. Por debajo de eso, cada reserva extra te empobrece antes de contar los fijos. Ningún anfitrión sensato anda cerca, pero en plataformas con descuentos acumulados conviene saber dónde está. Mira lo que cuesta de verdad un descuento.
Tu lista para los próximos 30 días
- Suma los costes fijos del invierno pasado, mes a mes.
- Suma los costes por estancia y calcula tu estancia media.
- Calcula la contribución por noche a tu precio actual.
- Calcula las noches de equilibrio, con y sin hipoteca.
- Estima las noches realistas de cada mes de invierno con el año pasado y las reservas que ya tienes.
- Calcula tu precio medio mínimo por mes.
- Decide las estancias mínimas con la tabla de contribución delante.
Si las reservas ya se han frenado, lee primero qué revisar antes de bajar el precio.
Explora preguntas relacionadas
Respuestas claras y sin jerga
¿Cuál es una buena ocupación de equilibrio para un piso turístico?
No hay una cifra universal: depende de tus costes, tus precios y lo estacional que sea tu zona. Cuanto más baja sea, más margen tienes en los meses flojos. Una prueba sensata es compararla con la ocupación que realmente tuviste el enero pasado.
¿La hipoteca entra en el punto de equilibrio?
Calcula los dos. El equilibrio operativo, sin financiación, te dice si el alquiler funciona. El de caja, con la cuota, te dice si paga la vivienda. Responden a preguntas distintas.
¿La comisión del 15,5 % de Airbnb se aplica también a la limpieza?
Sí. Airbnb aplica la comisión única al precio por noche y a las tarifas opcionales del anfitrión, como la limpieza o las mascotas. Si cobras limpieza aparte, inclúyela en el precio de la fórmula.
¿Cómo calculo mi estancia media?
Divide las noches reservadas entre el número de estancias del mismo periodo. Usa la temporada que estás tarificando, no el año entero, porque en invierno las estancias suelen ser más cortas.
¿Alguna vez compensa un precio más bajo?
Sí, cuando las noches extra que trae cubren el descuento que haces en las noches que ibas a vender igualmente. Las fórmulas te dejan comprobarlo antes de cambiar nada.
Referencias para comprobar el método
Fuentes consultadas el 18 de octubre de 2026. Los ejemplos y métodos de análisis son propios.
- AirROI, "Was 2026 a Better Year to Own an Airbnb? We Tracked 83,892", 29 de julio de 2026 — Fuente consultada para comprobar el contenido.
- Centro de recursos de Airbnb (España), "¿Cuánto cobra Airbnb a los anfitriones?" — Fuente consultada para comprobar el contenido.
Cómo hemos preparado esta guía
Los costes fijos y por estancia son ilustrativos para un piso de un dormitorio y deben sustituirse por tus registros. La comisión se aplica al precio total del huésped. Los resultados son operativos, antes de impuestos y financiación salvo que se indique. Hostpartner es una herramienta de análisis operativo y no presta asesoramiento fiscal, legal ni de inversión.
Ten los datos de partida sin montar la hoja.
La calculadora gratuita de Hostpartner registra estancias y gastos de hasta siete viviendas y muestra costes operativos mensuales, ADR, ocupación, beneficio operativo y contribución por reserva. Son exactamente los datos que necesitan estas fórmulas. El archivo está en inglés.
- Creado para 1–7 propiedades
- Excel (.xlsx)
- No requiere conexión con plataformas
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