¿Cuál es la respuesta directa?
Para la temporada baja, compara las dos opciones por lo que dejan después de comisiones, rotaciones, suministros y desgaste, en los mismos meses, y no por la renta del anuncio. Después hazte la pregunta que decide: ¿cuántos meses tiene que llenar de verdad un inquilino de temporada para superar lo que te dejaría el turístico? Si no puedes llenar al menos esos meses con demanda real y firmada, mantén el calendario abierto a estancias cortas.
Turístico: 60 noches a 85 € (40 % de ocupación) = 5.100 €. Menos comisión del 15,5 % (790,50 €), 20 limpiezas (1.100 €), consumibles (160 €) y suministros (1.100 €). Deja 1.949,50 €. Temporada: 1.300 € al mes, 4,5 meses ocupados = 5.850 €. Menos comisión del 15,5 % (906,75 €), 2 limpiezas a fondo (180 €), suministros que asumes (1.000 €) y desgaste extra (150 €). Deja 3.613,25 €. Con solo 3 meses ocupados, la temporada deja 1.965,50 €, más o menos lo mismo que el turístico. Cifras ilustrativas de un piso de dos dormitorios.
Utiliza tus propios registros y comprueba los supuestos antes de tomar una decisión.
Ver el método y las instrucciones del archivo →Cada octubre aparece la misma pregunta en los foros de anfitriones. Un hilo de este mes en BiggerPockets la planteaba tal cual: un piso amueblado listo a mediados de octubre, entrando en temporada baja. ¿Anunciarlo en Airbnb para los fines de semana que salgan, o reservarlo para un inquilino de 30 a 90 días?
Las respuestas estaban divididas, y la división es lo útil. Unos alquilan por meses todo el invierno y por noches en temporada. Otros contaban que probaron las plataformas de media estancia en una zona de playa durante dos años sin recibir ni una consulta. Ambos pueden tener razón. La decisión depende de dos cifras que se calculan y de una que hay que probar.
Aplica este método a tus propios registros: aplicar el método con la calculadora gratuita.
Una definición clara de la métrica o cuestión operativa.
Un cálculo que puedes reproducir con tus propios datos.
Los límites necesarios para interpretar bien el resultado.
¿Qué cambia cuando pasas a inquilinos por meses?
El ingreso por noche baja. Casi todo lo demás cambia a tu favor.
| Partida | Turístico (por noches) | Temporada (por meses) |
|---|---|---|
| Precio por noche | Más alto | Más bajo |
| Ocupación en temporada baja | Incierta, con huecos | Alta una vez firmado |
| Rotaciones | Una por estancia | Una al mes o menos |
| Limpieza y lavandería | Cada estancia | Limpieza a fondo al final |
| Suministros | Todos a tu cargo | A menudo incluidos hasta un tope, o repercutidos |
| Mensajes y llegadas | Constantes | Ocasionales |
| Desgaste | Muchas llegadas | Vida diaria de un solo hogar |
| Papeles | Condiciones de la plataforma | Contrato escrito con fecha de fin clara |
Las dos filas que deciden la mayoría de comparaciones son las rotaciones y la ocupación. Estancias cortas frente a largas explica por qué la limpieza pesa más cuanto más corta es la estancia, y el coste de limpieza y el beneficio por noche lo cuantifica.
El cálculo que lo decide
Calcula lo que deja el turístico en los meses de temporada baja con la ocupación real del invierno pasado, no con la del verano.
Después calcula cuántos meses de inquilino necesitas para igualarlo:
Meses necesarios = (resultado del turístico + extras fijos de la temporada) ÷ (renta mensual × (1 − comisión))
En el ejemplo: (1.949,50 € + 180 € + 1.000 € + 150 €) ÷ (1.300 € × 0,845) = unos 3 meses.
Así que, en este caso:
- Si estás seguro de llenar 3 meses o más, gana la temporada, y con 4,5 meses deja casi el doble.
- Si no estás seguro de llenar 3 meses, el turístico es la apuesta más segura.
La partida de suministros merece cuidado. Un propietario del hilo avisaba de que un inquilino con la calefacción encendida todo el día durante un invierno en la costa puede comerse el margen sin que te des cuenta. Cobra los suministros aparte o fija un tope en el contrato.
No pierdas los meses buenos por los baratos
El segundo riesgo es el calendario. Una sola reserva de cuatro noches a mitad de noviembre puede bloquear una estancia de 60 noches que vale mucho más.
Los anfitriones que combinan ambas estrategias describían en ese hilo una regla sencilla: la estancia por meses tiene prioridad, y solo bloquean el calendario los contratos firmados, no las consultas. Y ponen fecha límite: las fechas que siguen libres unas tres semanas antes se abren a reservas por noches con una estancia mínima corta. Así un hueco no se queda vacío esperando a un inquilino que no llama.
Otro propietario recomendaba fecha de salida fija, fianza y una penalización por quedarse más tiempo equivalente a tu precio de temporada alta, para que una estancia por meses no se coma tus mejores semanas.
En España, revisa dos cosas antes de firmar
El tipo de contrato. Una estancia de más de 30 noches normalmente no es turística. Suele encajar como arrendamiento de temporada, con sus propias reglas, y el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación, también ha introducido cambios en el alquiler de temporada. Además, la normativa autonómica puede condicionar cómo se usa una vivienda con licencia turística. Consulta con un abogado o con tu comunidad autónoma antes del primer contrato por meses.
El IVA desde el 1 de diciembre. El mismo decreto aplicaría un 10 % de IVA a las estancias en viviendas amuebladas de hasta 30 noches a partir del 1 de diciembre de 2026, si se convalida. Las estancias más largas quedan fuera de la nueva regla. Eso puede ampliar la ventaja de la temporada este invierno. Mira qué hace el IVA del 10 % a tu margen.
Tu decisión de temporada baja en cinco pasos
- Saca las noches, el ADR y las estancias reales del invierno pasado, de noviembre a marzo.
- Calcula lo que dejó el turístico tras comisiones, limpieza, consumibles y suministros.
- Busca una renta mensual realista: pisos parecidos que se alquilaron de verdad, no precios pedidos.
- Calcula los meses necesarios con la fórmula.
- Prueba la demanda antes de bloquear nada: publica la oferta por meses, ponle fecha límite y deja el turístico como plan B.
Si en invierno el turístico apenas cubre los fijos, lee antes punto de equilibrio y precio mínimo: puede que ninguna de las dos opciones cubra la vivienda, y eso conviene saberlo antes de elegir.
Explora preguntas relacionadas
Respuestas claras y sin jerga
¿El alquiler de temporada es más rentable que Airbnb en invierno?
A menudo sí, pero no siempre. Depende de si llenas suficientes meses. La temporada suele dejar más por mes ocupado porque las rotaciones y la gestión de huéspedes caen en picado, pero un mes vacío no deja nada.
¿Cuántos meses tiene que ocupar un inquilino de temporada para que compense?
Calcúlalo: divide el resultado realista del turístico en esos meses, más los costes extra de la temporada, entre la renta mensual después de comisión. En el ejemplo, unos tres meses de cinco.
¿Quién paga los suministros en un alquiler de temporada?
Lo que pactéis. Lo habitual es incluirlos hasta un tope mensual o repercutirlos a coste. En invierno, una renta con todo incluido y sin tope puede comerse el margen.
¿Puedo anunciar la misma vivienda por noches y por meses a la vez?
Sí, con una regla de calendario clara: la estancia por meses tiene prioridad, solo los contratos firmados bloquean fechas y las fechas libres se abren a reservas por noches unas semanas antes.
¿El IVA del 10 % afecta a los alquileres por meses?
Según el texto del Real Decreto-ley 29/2026, el nuevo IVA del 10 % se aplica a estancias en viviendas amuebladas de hasta 30 noches, no a las más largas. El decreto está pendiente de convalidación; confirma la situación final con tu asesor.
Referencias para comprobar el método
Fuentes consultadas el 18 de octubre de 2026. Los ejemplos y métodos de análisis son propios.
- BiggerPockets, "Offseason: midterm rental vs STR?", octubre de 2026 — Fuente consultada para comprobar el contenido.
- Notarías Barcelona, "Real Decreto-ley 29/2026: novedades fiscales en vivienda, alquiler y plusvalía" — Fuente consultada para comprobar el contenido.
- Avant Servicios, "Nueva ley de vivienda 2026" (régimen del alquiler de temporada en el RDL 29/2026) — Fuente consultada para comprobar el contenido.
Cómo hemos preparado esta guía
El ejemplo compara los mismos cinco meses de una vivienda y muestra aparte los costes que cambian entre estrategias. Las cifras son resultados operativos ilustrativos, no asesoramiento legal ni fiscal. Hostpartner es una herramienta de análisis operativo.
Conoce lo que te dejan de verdad tus noches de invierno antes de cambiar de estrategia.
La calculadora gratuita de Hostpartner muestra cada mes ingresos, comisiones, costes operativos, ocupación, ADR y beneficio operativo de hasta siete viviendas. Empieza por el invierno pasado y la comparación te lleva minutos. El archivo está en inglés.
- Creado para 1–7 propiedades
- Excel (.xlsx)
- No requiere conexión con plataformas
Duración de estancia